Analiza: inwestorzy i właściciele gruntów czekają na plany ogólne

Jak zauważyli, dane z ostatnich dwóch lat pokazują, że gruntów pod zabudowę nie przybywa, dlatego działki z uregulowanym stanem prawnym są bardzo poszukiwane, a ziemia drożeje nawet przy słabszych wynikach sprzedaży mieszkań.

Autorzy analizy zwrócili uwagę, że inwestorzy obawiają się konsekwencji wprowadzenia przepisów, zgodnie z którymi po 1 stycznia 2026 r. uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest możliwe, jeśli w gminie wszedł w życie plan ogólny. Jak zauważyli eksperci, reforma planistyczna zmienia porządek, który panował od niemal dwudziestu lat. Plan ogólny przesądzi bowiem o tym, które grunty będą mogły zostać zabudowane, a tym samym zachowają atrakcyjność inwestycyjną i wysoką cenę rynkową, a które znacząco stracą na wartości.

„Nowe plany ogólne mogą oznaczać utratę charakteru budowlanego dla tysięcy działek w całej Polsce. Dlatego najdroższe są te grunty, które mają uregulowany stan prawny, co w praktyce oznacza, że można na nich postawić zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną. Rynek ziemi był zawsze mocno zróżnicowany regionalnie pod kątem ceny. Jednak Warszawa i Kraków wymykają się wszelkim porównaniom z resztą kraju. Wysoki koszt ziemi w tych dwóch aglomeracjach winduje ceny mieszkań, dlatego rynek kontynuuje ekspansję na przedmieścia, którymi coraz bardziej zainteresowani są zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni” - zauważyła Katarzyna Kuniewicz z Otodom.

Jak wskazano w analizie, ceny gruntów rosną nieprzerwanie od dwóch lat mimo spadku liczby oferowanych lokali. Paradoksalnie ziemia drożeje nawet wówczas, gdy sprzedaż mieszkań jest okresowo mniejsza, a nastroje inwestorów odzwierciedlają dużą niepewność gospodarczą. Jak wskazali eksperci, działek formalnie przygotowanych do budowy jest coraz mniej, a ich deficyt mogą pogłębić plany ogólne.

W Warszawie cena ziemi pod zabudowę zbliża się do 900 zł/mkw., a w Krakowie - 600 zł/mkw. W Gdańsku średnia cena osiągnęła 484 zł/mkw. i to właśnie w tym mieście odnotowano najwyższy wzrost rok do roku - 24 proc. W Krakowie wyniósł on 20 proc. Ziemia zdrożała również w mniejszych ośrodkach. Dla przykładu, w Białymstoku w ciągu ostatnich dwóch lat wzrost wyniósł o 35 proc., a w Kielcach - 34 proc. - podano.

„Najmniejsze parcele o najwyższej stawce za metr kwadratowy definiują dziś segment premium nieruchomości gruntowych. Jednak to działki o powierzchni pomiędzy 3 tys. mkw. a 5 tys. mkw., czyli środek skali, stają się celem strategicznych zakupów dokonywanych przez deweloperów, ponieważ łączą potencjał inwestycyjny z rozsądną ceną jednostkową” - zauważyła Kuniewicz.

W ocenie ekspertki tereny w promieniu 15-20 minut dojazdu do miasta są lokalizacjami, które mają szansę stać się w przyszłości pełnoprawną częścią dużych aglomeracji miejskich. Udział kosztów zakupu ziemi w projektach deweloperskich realizowanych w Warszawie sięga nawet 50 proc., co winduje ceny mieszkań w stolicy. Grunty mające status ziemi przeznaczonej pod zabudowę, również te położone formalnie poza granicami administracyjnymi miasta są poszukiwane przez inwestorów.

Autorzy raportu prognozują, że wiosna będzie okresem wzrostu aktywności inwestycyjnej, a ekspansja deweloperów na przedmieścia przyspieszy. Z kolei dla właścicieli gruntów o nieuregulowanym statusie budowlanym, będzie to ostatni dzwonek na złożenie wniosków do powstających planów ogólnych.

„Wchodzimy w fazę, w której informacja o statusie prawnym działki jest najistotniejszym kryterium określenia jej wartości. Deweloperzy ścigają się z czasem, a inwestorzy indywidualni muszą odrobić lekcje i zawczasu sprawdzić stan prawny działki, która ma być miejscem wymarzonego domu. Natomiast właściciele ziemi muszą mieć świadomość, że po uchwaleniu planu ogólnego zmiana statusu ich gruntu będzie wielokrotnie trudniejsza i droższa” - podkreślili eksperci Otodom. (PAP)

gkc/ malk/