Dr Ewelina Nawrocka: w gospodarstwach domowych zdecydowanie wzrósł udział kosztów związanych z mieszkaniem

Dr Ewelina Nawrocka wskazała w rozmowie z PAP, że od 1 października do 31 grudnia 2022 r. w Gdyni na wolnym rynku zawarto 627 transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości lokalowych o różnych funkcjach, z czego 259 na rynku pierwotnym i 368 na rynku wtórnym.

Gospodarstwa domowe mają miesięczne budżety, które dzielą na części; udział kosztów związanych z mieszkaniem zdecydowanie wzrósł - powiedziała PAP dr Ewelina Nawrocka z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Gdańskiego.

"Analogicznie rok wcześniej od 1 października 2021 do 31 grudnia 2021 łączna liczba transakcji dotycząca sprzedaży nieruchomości lokalowych była wyższa i wyniosła 1096, w tym na rynku pierwotnym 470 i na rynku wtórnym 626 transakcji" - wyjaśniła.

Dr Nawrocka dodała, że z podobnego badania wykonanego dla nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem lub budynkami mieszkalnymi, od 1 października do 31 grudnia 2022 roku w Gdyni na wolnym rynku zawarto 44 transakcje, z czego 1 na rynku pierwotnym i 43 na rynku wtórnym. Natomiast w okresie od 1 października do 31 grudnia 2021 roku na rynku pierwotnym nie zawarto żadnej transakcji, z kolei na rynku wtórnym zawarto ich 66.

Odnosząc się do poziomów bieżących cen nieruchomości mieszkalnych dr Nawrocka powiedziała, że rynek deweloperski realizuje obecnie umowy zawarte dwa lata temu, więc poziomy cen zostały ustalone wcześniej. "Z bieżącej oferty znikają nieruchomości klasy premium, za które płaci się powyżej 20 tys. zł za m kw. To zawsze dobra lokata kapitału, szczególnie w Trójmieście i w pasie nadmorskim. Rynek wtórny po analizie ofert zamieszczonych na stronie trójmiasto.pl wykazuje średnie poziomy cen jednostkowych za mieszkania o powierzchni od 36 do 60 m kw w Gdańsku w kwocie 12,1 tys. zł, a w Gdyni 11,8 tys. zł (...)" - wyjaśniła.

Jak przekazała, z informacji płynących z rynku wiadomo, że chętnych do podpisania nowych umów jest zdecydowanie mniej niż rok wcześniej. "Realizowane są głównie zakupy gotówkowe w segmencie nieruchomości premium i tu sytuacja wygląda dobrze. W zakresie nowych umów deweloperskich dotyczących standardowych lokali mieszkalnych jest widoczne tąpnięcie. Kancelarie notarialne ukierunkowane na współpracę z deweloperami mogą obecnie nie zarabiać na koszty prowadzenia działalności. Już miniony rok pokazywał, że pracy dla notariuszy było zdecydowanie mniej (…)." - powiedziała.

"Mówiąc o aktywności na rynku nieruchomości w Trójmieście mierzonej liczbą aktów notarialnych, jest jeszcze zbyt wcześnie, by dokonać analizy za bieżący okres. Akty notarialne docierają do wydziału ewidencji gruntów z pewnym opóźnieniem i tam czekają na opracowanie przez pracowników administracji publicznej. Podglądając na przykład zasoby w Gdyni w rejestrze, który dostępny jest dla rzeczoznawców majątkowych (...) widzę, że od początku roku ujawnionych zostało tylko 24 rekordów dotyczących transakcji wszystkimi nieruchomościami lokalowymi, z czego 18 dotyczy rynku pierwotnego. To dane, które do tej pory zostały wprowadzone, a będą w kolejnych okresach uzupełniane, więc to nie jest ostateczna ich liczba" - dodała dr Nawrocka.

Ekspert pytana o prognozy na najbliższe miesiące wskazała, że marzec jest ostatnim miesiącem, w którym wspólnoty mieszkaniowe spotykają się i uchwalają plany finansowe na kolejny rok.

"W wyniku znacznych podwyżek kosztów eksploatacyjnych, kosztów ogrzewania i wzrostu stawek minimalnego wynagrodzenia osób z obsługi nieruchomości (administrowanie, sprzątanie, dbanie o zieleń, ochronę obiektu - PAP) zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i inne opłaty rozliczane przez administrację są planowane na przyszłe okresy w wyższych kwotach niż przed rokiem. Z moich jednostkowych obserwacji wynika, że miesięczne opłaty już wzrosły rok do roku o około 50 proc., natomiast jeżeli plan finansowy zaproponowany na kolejny rok zostanie zatwierdzony, to ostatecznie opłaty rok do roku wzrosną o blisko 90 proc. To może rodzić pewne konsekwencje. Gospodarka, rynek nieruchomości i gospodarstwa domowe to naczynia połączone. Gospodarstwa domowe mają miesięczne budżety, które dzielą na części. Udział kosztów związanych z mieszkaniem zdecydowanie wzrósł. Dotyczy to zarówno opłat, jak i rat kredytów hipotecznych, w przypadku gospodarstw domowych, które wcześniej zaciągnęły taki kredyt. Zapewne w wielu przypadkach suma kosztów związanych z mieszkaniem będzie stanowiła zbyt duży udział w dostępnym budżecie (…)" - wyjaśniła dr Nawrocka.

Jak dodała, w przypadku mieszkań na wynajem sytuacja wygląda podobnie.

"Jeśli umowy najmu nie były skonstruowane w taki sposób, że uwzględniały wzrost stawki czynszu o średni poziom inflacji za zeszły rok, to w mojej ocenie, w związku ze wzrostem opłat za mieszkanie, nie należy spodziewać się, aby właściciele podnosili czynsze najmu w najbliższym czasie. Myślę też jednak, że stawki nie spadną. Nastąpi swego rodzaju stabilizacja czynszów płatnych do właściciela i niestety spory wzrost opłat za mieszkanie płatnych do administracji budynku. Spadków czynszów możemy spodziewać się wówczas, gdy zostanie potwierdzone spowolnienie na rynku i w gospodarce, a na to jest jeszcze za wcześnie. Będziemy obserwować, jakie dane przyniesie kolejny kwartał bądź kwartały. Na chwilę obecną uważam, że mamy do czynienia z pewnym wyczekiwaniem, któremu towarzyszy stabilizacja cen i czynszów. W sytuacji, gdyby rynek pracy znacząco zaczął odczuwać trudności w gospodarce, to oczywiście zauważymy zmiany na rynku najmu (…)" - oceniła dr Nawrocka.

Ekspert zauważył, że z rynku płyną optymistyczne informacje o planowanych programach ułatwiających zaciąganie kredytów mieszkaniowych. "Mam tu na myśli zapowiadany +Bezpieczny Kredyt 2 proc.+, zmiany w programie +Mieszkanie bez wkładu własnego+ czy też obniżenie bufora do oceny zdolności kredytowej z 5 proc. do 2,5 proc. w przypadku kredytów o stopie okresowo stałej, co na początku lutego ogłosił rzecznik Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Zwiększanie dostępności kredytów hipotecznych ma na celu dalsze ożywianie rynku nieruchomości. Mechanizm ten, wykorzystując efekt mnożnikowy, ma stabilizować sytuację na rynku pracy i w gospodarce. Czas pokaże, jakie będą rzeczywiste efekty" - stwierdziła dr Nawrocka. (PAP)

autor: Dariusz Sokolnik

dsok/ mmu/